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マンション購入メリット・デメリットと注意点!線路沿いの資産価値は?

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マンションの購入のメリット・デメリットと注意点!線路沿いマンションの資産価値

マンションの購入を検討するときは妥協しないようにいろいろと調べますよね。

マンション購入は買おうと考えていても金額が大きく、なかなか決心できないところもあるかと思います。

実際我が家はマンションですが、購入する際はかなり迷いました。

あなたの疑問

マンションを買おうと思っているけどメリット・デメリットが分からない。線路沿いの物件ってどうなんだろう?

というあなたの疑問にお答えします。

 

理想をすべて満たすマンションを買うには多くの資金が必要です。

そのため、限られた資金(借入額)からどの物件を選ぶのか、そしてどこをあきらめるのかを決めることが重要になってくると思います。

この記事では、マンション購入を検討するにあたってメリット・デメリットを理解しながら、あなたが気になる線路沿いの物件の資産価値がどうなのかについて考えていきます。

実際に住み始めて失敗・後悔したと思うダメなマンションとは

ダメなマンションは欠陥品はもちろんですが、資産価値がないマンションのことをここでは指していきます。

ポイント

資産価値がすべてではない、住みやすさや広い間取りなど他の要素も重要

という反論もあるかと思いますが、ここではそう定義します。

 

マンションの資産価値が高い、低いという問題では、そもそもの土地の問題が大きいです

 

銀座の土地と北海道の郊外の土地とでは土地の単価が全く異なりますね。

ですから、相対的に資産価値があるかどうかを基準とします。

わかりにくいと思うので、具体的に言うと

購入したマンションの価格が中古で売却した際にローン残高を大きく下回る可能性の高いマンション

これを資産価値のあるマンションとします。

 

■資産価値のあるマンション(例)
新築4,000万円のケース

中古売却価格 ローン残高
3,000万円 3,300万円

ローン残高が中古売却価格より下回る状態のことです

上記のような状態になってしまうことが予想されるマンションを避けることが必要となってきます。

また、買ったマンションは永住するので、中古の価格は関係ない、ローン残高さえなくなってしまえば、自分のものになるから、という考えもあります。

でも、少しでも価値のある方がよいですね。

人生においては、今まで違い急に失業してしまったり、病気になってしまったり、縁起ではないですが、離婚することで手放さざるを得なくなることもあります。

そういう予想していない事態が起こった際にローン残高のみが積みあがる状態のマンションは後々困ることになります。

万が一の想定でありますが、不安要素はなくしたいものです。

失敗・後悔する建物欠陥型マンションとは

建物に欠陥があるマンションは売れないので論外です。

万が一の場合の補償料としてマンション価格がブランド要素に反映していることでしょう。

他にも欠陥型マンションは、水漏れ、雨漏り、上位階に水が届かない(水圧が弱い)などが欠陥マンションに当てはまるでしょう。

失敗・後悔する立地条件型ダメなマンション

不動産・マンションにおいて一番重要な要素といっていいのが、立地です

立地が資産価値の90%を占めているといっても過言ではないと思います。

では、立地がダメな条件はなんであるのかあげてみましょう。

失敗・後悔する陸の孤島型

徒歩15分以上の物件。駅まで徒歩圏ではなく、バスが必要な物件のことです。

騒音がひどいマンション

幹線道路沿いの物件です。

幹線道路は鉄道と違い、営業時間もないので、余計につらいかもしれません。

線路沿いのマンション

線路沿いのマンションは幹線道路沿いと同様に騒音が気になるマンションです。

二重窓などで対策しても向きによってはかなりうるさいです。

幹線道路と異なり、営業時間があるので真夜中は静かになることが多いでしょう。

スピードが出ている部分を走っているのであれば騒音を覚悟しましょう。

資産価値は当然低くなりがちですが、駅から近ければマイナス分をカバーできるとも考えられます。

日陰になっているマンション

物件の南側に建物があり、陽があたらないマンション

悪臭がするマンション

においが発生する建物。工場やごみ処理場などです。

浸水

集中豪雨などで浸水の恐れがある物件です。

管理が割高なマンション

小規模なマンションは一戸あたりの管理費が大規模物件に比べて割高になります。

管理費は同程度でも割る戸数がすくないからです。

また、駐車場は機械式だとメンテナンス費用がかかります。

ジムや温水プール、パン屋、共有キッチンなど施設によって無駄になる可能性のものがあります。

後々管理費が上がる可能性になるものも含まれています。

ある大規模物件では、パン屋さんが入って最初は喜んでいました。

しかし、利用が少なくなってきた段階で、気づきました。

収支がマイナス分は管理費用で賄うということになっては意味がありません

割高なパン屋の誕生です。

場所も取っているし、対応に困ったようです。

様々な要因がありますが、結局は立地がよく、無駄な設備が少ないのが理想ですということです。

理想の物件はないにしろ、その観点をもって物件を見るだけでも大きく異なってきます。

ダメなマンションに惚れないための注意点

突然の事情で自宅を売却せざるを得ないことを想定

= 何かあったら売りやすい物件(立地がよい)

私の購入したマンションでも200件規模ですが、1年で5,6件はなんらかの事情で売りに出ていました。

約2%が該当します。

マンション販売の経験上でもそうなるといっていましたので自分が該当するかどうかは別として可能性はあると思った方がよいです。

設備に惚れないこと

食洗器が付帯、内装がオプションだらけですごくきれいに見えます。

特に女性は見た目の内装に心が躍ります。

後から費用はかかるものの、変更ができるものは立地等の変えられないものよりも優先しないようにしてください。

営業マンのケアを期待しすぎない

営業マンは10人の来客で1人が購入するという経験則をもっています。

あなたに脈がなさそうと思ったら売れそうな人に力を注ぎます。

買うかも、というようには思わせないと相手にしてくれない場合もあると思います。

やり取りの中でバランスをとっていきましょう

もちろん物件が魅力的で即日完売が予想されるような物件は駆け引きできないですが。

セールストークにのせられないようにする

これからだと消費税があがります、だとかマイナス金利で住宅ローン組むのがお得です、などの殺し文句を言ってくるでしょう。

冷静にそのトークが自分に該当するかを時間をおいてください。

ただし、決断がまったくできないと脈なし顧客になってしまいます。

そうなると自社の顧客リストに判断できない客と残りますのでそれも避けなければなりませんね。

判断材料として重要なもの

先程のセールストークへの注意と反するところになりますが、金利動向はすごく大切です

消費税は建物にかかりますから、半分程度が値上がりする可能性があります。

8% → 10% (2%UPなので半分の1%)

4,000万円として40万円の負担増加

一方で金利が1%下がると複利の効果を考えると40万円の支払い削減どころではありません。

数百万円程度変わる可能性があります(返済期間にもよります)

金利が極端に安い今では、金利負担がすくなくなります。

また、借入余力も拡大します。

したがって、借りすぎに注意することと金利が低いから物件の選定に時間を持たず判断するのはやめましょう、ということです。

建築費高騰でマンション価格も上がっていますが、金利低下で購入できる範囲が広がっているというのが現状でしょう。




いいマンションとは

売りたい時にローン残高以上に売れるマンションとします。

相場以上に売れるのはさらによいマンションです。

少なくともローン残高を上回ってしまうと次が難しくなります。

そういった意味でいいマンションと定義します。

不動産の価値を決めるもの>

価値を決めるもの

ポイント

・立地

・駅から10分以内

インターネット検索では5分以内、10分以内と検索することができます。

5分以内では、検索数が絞られ、目につく機会が増えます。

買い物の利便性

近くにスーパー、銀行、学校など日常利用する施設があるかどうか

学区の評判

公立でも評判のよい学校があります。
親として通わせたくなる学区内であることはマンション購入の決め手となります。

いいマンション購入のまとめ

マンション購入時はローン残高以上の価格で売れる可能性の高いマンションを検討すること。

立地を重視するのが一番。
売却時に売れる基準に一番なるケースが高い。

徒歩1分と徒歩10分では物件数は10倍ではない。

徒歩1分圏内の範囲は円で表します。

円の面積の公式= 半径×半径×円周率

1分の場合=1×1×円周率=1×円周率
10分の場合=10×10×円周率=100×円周率

100倍の面積があります。
競合が一気に増えましたね。
5分では5×5の25。1分の25倍です。

駅からの距離は重要です。

また、最近では建築費値上がりでそもそもの値段が高くなっています。

過去の比較のみでは買えなくなってしまいますが、極端に高くなっていないかを判断しましょう。

最終的にはいろんな条件もありますが、買いたくなった時が買い時でもあります。

自分が気に入ったものを買いましょう。

人から勧められたもので大きな買い物をすると後悔することになります。

納得できれば一番です。

ただし、条件面は知ったうえで自分が満足できるものをさがしてくださいね。



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