マンション購入メリット・デメリットと注意点!ダメマンションで失敗・後悔を避けよう

マンションの購入のメリット・デメリットと注意点


マンションの購入に関してメリットとデメリッ
トを考えたいですね。

失敗、後悔を避けるためには必要です。

3月も後半に入り、新生活ムードが漂ってきました。

そんな新生活モードの中、自分たちも賃貸から
購入を考える時期になるのかもしれませんね。

特に、子供が小学生、幼稚園の入学、入園の時
期になると購入を考えるきっかけになるのでは
ないでしょうか?

どんな理由かは別としてマンション購入を考え
たのであれば金額も大きいので失敗、後悔はで
きるかぎり避けたいものです。

購入にあたってのメリットや注意点などを順を
追って説明していきたいと思います。

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失敗・後悔するダメなマンションとは

ダメなマンションといって思い浮かぶのは杭打
ち問題で話題となった三井不動産のマンション
のような根本的な問題を避けるのは当然として
それ以外の要素で定義したいと思います。

簡単に言えば、資産価値があるマンションを
良いマンションとし、資産価値が低いマンシ
ョンをダメなマンションとします。

資産価値が高い、低いという問題では、そも
そもの土地の問題があります。

銀座の土地と北海道の郊外の土地とでは土地
の単価が全く異なりますね。

ですから、相対的に資産価値があるかどうか
を基準とします。

購入した価格が仮に中古で売却するときに
ローン残高を大きく下回る可能性の高いマ
ンションのこととします。

<例>
新築4,000万円
中古売却価格 < ローン残高
3,000万円     3,300万円

上記のような状態になってしまうことが予想さ
れるマンションを避けることが必要となってき
ます。

この考え方については人の価値観があるので一
概に言えることではないですが、経済的な判断
としての基準になることをあらかじめご了承く
ださい。

また、買ったマンションは永住するので、中古
の価格は関係ない、ローン残高さえなくなって
しまえば、自分のものになるから、という考え
もあります。

でも、少しでも価値のある方がよいですね。

考え方が合わないという方も意見の一つとして
読んでみてくださいね。

人生においては、今まだと違い急に失業してし
まったり、病気になってしまったり、縁起では
ないですが、離婚することで手放さざるを得な
くなることもあります。

そういう予想していない事態が起こった際に
ローン残高のみが積みあがる状態のマンショ
ンはやはりいやですからね。

失敗・後悔する建物欠陥型マンションとは

建物に欠陥があるマンションは売れないので論
外です。

今回問題となったマンションは幸いに三井不動
産という大手だったからこそ建て替え等に応じ
ることが可能です。

中小零細業者の場合は、こういった事態に対応
できないケースがあります。

ここがディベロッパー選びで大切なところです

万が一の場合の補償料としてマンション価格が
ブランド要素に反映していることでしょう。

他にも欠陥型マンションは、水漏れ、雨漏り、
上位階に水が届かない(水圧が弱い)などが
欠陥マンションに当てはまるでしょう。

失敗・後悔する立地条件型ダメなマンション

不動産・マンションにおいて一番重要な要素
といっていいのが、立地です。

立地が資産価値の90%を占めているといって
も過言ではないと思います。

では、立地がダメな条件はなんであるのか
あげてみましょう。

失敗・後悔する陸の孤島型

徒歩15分以上の物件。駅まで徒歩圏ではなく、
バスが必要な物件のことです。

騒音がひどいマンション

幹線道路沿いの物件です。

または、鉄道の線路沿いの物件です。

幹線道路は鉄道と違い、営業時間もないので、
余計につらいかもしれません。

日陰になっているマンション

物件の南側に建物があり、陽があたらない
マンション

悪臭がするマンション

においが発生する建物。工場やごみ処理場など
です。

浸水

集中豪雨などで浸水の恐れがある物件です。

管理が割高なマンション

小規模なマンションは一戸あたりの管理費が
大規模物件に比べて割高になります。

管理費は同程度でも割る戸数がすくない
からです。

また、駐車場は機械式だとメンテナンス
費用がかかります。

ジムや温水プール、パン屋、共有キッチンなど
施設によって無駄になる可能性のものがあり
ます。

後々管理費が上がる可能性になるものも含まれ
ています。

ある大規模物件では、パン屋さんが入って最初
は喜んでいました。

しかし、利用が少なくなってきた段階で、気づ
きました。

収支がマイナス分は管理費用で賄うということ
になっては意味がありません


割高なパン屋の誕生です。
場所も取っているし、対応に困ったようです。

様々な要因がありますが、結局は立地がよく、
無駄な設備が少ないのが理想ですということ
です。

理想の物件はないにしろ、その観点をもって
物件を見るだけでも大きく異なってきます。

 

ダメなマンションに惚れないための注意点

突然の事情で自宅を売却せざるを得ないことを想定する。

= 何かあったら売りやすい物件
  (立地がよい)

私の購入したマンションでも200件規模です
が、1年で5,6件はなんらかの事情で売りに
出ていました。

約2%が該当します。

マンション販売の経験上でもそうなるとい
っていましたので自分が該当するかどうか
は別として可能性はあると思った方がよい
です。


設備に惚れないこと

食洗器が付帯、内装がオプションだらけですご
くきれいに見えます。

特に女性は見た目の内装に心が躍ります。

後から費用はかかるものの、変更ができるもの
は立地等の変えられないものよりも優先しない
ようにしてください。

営業マンのケアを期待しすぎない

営業マンは10人の来客で1人が購入するという
経験則をもっています。

あなたに脈がなさそうと思ったら売れそうな人
に力を注ぎます。

買うかも、というようには思わせないと相手に
してくれない場合もあると思います。

やり取りの中でバランスをとっていきましょう

もちろん物件が魅力的で即日完売が予想される
ような物件は駆け引きできないですが。

セールストークにのせられないようにする

これからだと消費税があがります、だとかマイ
ナス金利で住宅ローン組むのがお得です、など
の殺し文句を言ってくるでしょう。

冷静にそのトークが自分に該当するかを時間を
おいてください。

ただし、決断がまったくできないと脈なし顧客
になってしまいます。

そうなると自社の顧客リストに判断できない客
と残りますのでそれも避けなければなりません
ね。

判断材料として重要なもの

先程のセールストークへの注意と反するところ
になりますが、金利動向はすごく大切です。

消費税は建物にかかりますから、半分程度が
値上がりする可能性があります。

8% → 10% (2%UPなので半分の1%)

4,000万円として40万円の負担増加

一方で金利が1%下がると複利の効果を考える
と40万円の支払い削減どころではありません。

数百万円程度変わる可能性があります
(返済期間にもよります)

金利が極端に安い今では、金利負担が
すくなくなります。

また、借入余力も拡大します。

したがって、借りすぎに注意することと金利が
低いから物件の選定に時間を持たず判断するの
はやめましょう、ということです。

建築費高騰でマンション価格も上がっています
が、金利低下で購入できる範囲が広がっている
というのが現状でしょう。


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いいマンションとは

売りたい時にローン残高以上に売れるマンショ
ンとします。

相場以上に売れるのはさらによいマンション
です。

少なくともローン残高を上回ってしまうと次
が難しくなります。

そういった意味でいいマンションと定義し
ます。


不動産の価値を決めるもの
価値を決めるもの
立地
交通利便性が高い。
具体的には駅から徒歩10分以内。
最近では5分以内が理想です。


インターネット検索では5分以内、10分以内と
検索することができます。

5分以内では、検索数が絞られ、目につく機会が増えます。

買い物の利便性

近くにスーパー、銀行、学校など日常利用する施設があるかどうか

学区の評判

公立でも評判のよい学校があります。
親として通わせたくなる学区内であることはマ
ンション購入の決め手となります。

いいマンション購入のまとめ


マンション購入時はローン残高以上の価格で売
れる可能性の高いマンションを検討すること。

立地を重視するのが一番。
売却時に売れる基準に一番なるケースが高い。

徒歩1分と徒歩10分では物件数は10倍
ではない。

徒歩1分圏内の範囲は円で表します。

円の面積の公式= 半径×半径×円周率

1分の場合=1×1×円周率=1×円周率
10分の場合=10×10×円周率=100×円周率

100倍の面積があります。
競合が一気に増えましたね。

5分では5×5の25。1分の25倍です。

駅からの距離は重要です。

また、最近では建築費値上がりでそもそもの値
段が高くなっています。

過去の比較のみでは買えなくなってしまいます
が、極端に高くなっていないかを判断しましょ
う。

最終的にはいろんな条件もありますが、買いた
くなった時が買い時でもあります。

自分が気に入ったものを買いましょう。

人から勧められたもので大きな買い物をすると
後悔することになります。

納得できれば一番です。

ただし、条件面は知ったうえで自分が満足で
きるものをさがしてくださいね。 

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