カテゴリー:マンション購入の記事一覧

子育ての悩みは受験まで!慶大卒カープファンのブログ

子育ての悩みを受験までを慶大卒のカープファンが説明します。

カテゴリー:マンション購入

タワマン購入で後悔する前に良いマンションの基準を知ろう!

タワマン購入で後悔する前に良いマンションの基準を知ろう!

タワマン購入で後悔する前によいマンションの基準を知ろう

タワマン。タワーマンションの略でそういいますね。

タワマンの購入を検討しているあなたが
このページを見ていることは迷っている
ためでしすよね。

タワマンもそうですが、マンション全般で
後悔しないようにする点は決まっています。

少しでも迷っている点があれば解消
できるとよいですね。


Sponsored Link




マンション購入を後悔する前に良いマンションの基準は?

マンション購入を考える上で後悔は
したくないですね。

どんな物件であろうといろんな意味で気に
入ったところ、妥協すべきところは発生
するものです。

お金がたくさんある人は別ですが、
普通の人には難しい話ですね。

では、よいマンションの基準を知ることで
マンション購入に後悔する要素を
減らしていくことにしましょう。



購入者にとって良いマンションとは

良いマンションは、資産価値を持ちながらも
住み心地がよいにつきると思います。

資産価値と住み心地という個人の感覚の
バランスがよいものがいいということ
です。

では、資産価値は何で決まるかといえば、
立地です。

これは不動産の鉄則です。
立地により、何かあった場合の売却、賃貸に
出すときの決まりやすさなどが大きく左右
されます。

自分の家でなく、借りるとしたら駅から
遠くバスで通うようなものより歩いて
通えるようなほうがよいですよね。

買うということよりも借りる立場に
なったときにどうなるかを考えましょう。

住み心地は、広さであったりとか設備
だったりとか収納だったりとかリアルに
住んだ時のことを考えてみるのです。

資産価値が高いから広さを犠牲にして
まで住むというのは少し違うと思う
のです。

資産価値は参考にすべきですが、例えば
子育てをするのに都心のマンションを
ワンルームで買う、といった極端では
ありますが、意味のないことになります。

両方のバランスをみて売ること、自分が
住むことを考慮した物件を考えてみましょう。

金利が低いのはチャンスでもあります。
バランスよく検討してみましょう。

3000万円のマンション購入費用・税金の注意点は?


マンション購入を考えて物件もなんとなく決まった。

モデルルームに行き、新築のマンション像が
できあがったころに価格は二の次になってくる。

そうモデルルームで見ていると少しの価格は
あまり気にならなくなってくるものだから
不思議です。

営業マンからは、問題なく借りることが
できますよ、と言われる。

確かに審査も通った。

でもこれからローンの返済だけではないの
です。

どれくらいの費用支払いがまっているかを
シミュレーションしてみましょう。

例えば年収600万円のケースで考えて
みますね。


年収600万円の人が3000万円のマンションを買ったらどうなるか


住宅ローンの目安で聞いたことがある
でしょうか?

借入額は年収の5倍を目安に、という言葉。

昔はこういう表現をしていました。

借入金利が今と大きく違いますが、こういう
ふうに言われています。

物件も3000万円くらいとしたら5倍で買えるの
は3000万円とすれば年収600万円。

実際は低金利なので年収はもっと低くても借り
れますが、ケースとして考えてみます。

■家族ケース
夫(35歳)、妻、子供2人(4歳、1歳)の4人
貯金100万円と考えてみます。

変動金利の場合

住宅ローン3000万円を変動金利で借りた場合の返済額

変動金利(○銀行の金利0.599%)で3000万円借りた場合の返済額は
◾79,159円

返済負担率を計算すると18.99%になります。
家賃よりも低く見えますね。

フラット35(固定)で借りた場合

住宅ローン3000万円を固定金利(フラット35)で借りた場合の返済額

フラット35(金利1.75%)で3000万円借りた場合の返済額は
◾95.422円

返済負担率を計算すると22.9%になります。
フラット35では団体信用保険の費用が加わります。

団信の保険料は35年間合計で200万円程度かかります。

平均で年間約6万円かかります。
月々5000円上載せですね。

そのほかにかかる費用
■固定資産税

固定資産税の計算は
固定資産税評価額×固定資産税率

固定資産税率は市町村によって違いますが、ほとんどの場合で1.4%です。

■地震保険料
火災保険はほとんどの場合で10年や20年、35年と一括に払います。

■光熱費
賃貸住宅で住んでいる時よりも広い家に引っ越すことになるでしょう。
そうなると、光熱費はそれまでより増えます。

いろんな費用が掛かってきますので少し冷静になることも必要のようです。



Sponsored Link




タワマンなどマンション購入の注意点まとめ

マンション購入には、住宅の価格以外に
様々な諸経費が掛かってきますね。

固定資産税など買った後も定期的に
かかってくる税金もあります。

そんな諸費用や収入に応じた返済プランなど
ある程度は考えた上でマンションなど
住宅購入を検討してくださいね

その場の雰囲気で買ってしまうと
公開につながるケースが多いです。

特にきれいな物件を見ると
どうしてもなんとかなるだろうと
考えてしまいがちですね。

タワマンは特に資産価値は高いと
思われるので、あとは目の前に建物が
立つリスクとかを回避しましょう。


タワマン購入で貧乏になって後悔?固定資産税も変更でどうなった?

タワマン購入で貧乏になって後悔?固定資産税も変更でどうなった?

タワマン購入で貧乏になって後悔

タワマン(タワーマンション)購入で貧乏にな
った後悔したという話を聞きますね。

最近では、ドラマ砂の塔でタワマンのカースト
を描いていますね。

実態と違うところもありますが、
満足している人もいる一方で
貧乏になった人や後悔している
人がいるのも事実。

では、そんなタワマンで話題になっている
タワマン節税。

タワマン節税がきっかけで
階層別の固定資産税見直しの
動きがでましたよね。

そんな固定資産税の平準化について
説明しつつ、貧乏になったなどの
話をしてみたいと思います。

Sponsored Link




タワマンの固定資産税の変更でカーストに影響?


タワーマンションの節税(タワマン節税)が
資産家の間で流行しましたね。

これはどういうことかと簡単にいうと、
同じマンションであれば高さに関係なく
固定資産税を面積に応じて配分していた
ものを階数に応じて決めると
いうもの。

例えば、
70㎡の5階の部屋 5,000万円 と
70㎡の40階の部屋 6,000万円とでは、
部屋の広さが同じ

実際にはタワマンは高さに応じて価格が
違うケースが一般的ですよね。

その課税に関する価値の差額を利用して
高層階を買って節税するのが
いままではやっていた方法です。

それを是正するために、階数に応じた
税金に改めるということですね。


これを2017年度与党税制改正大綱に
盛り込む方針


タワマン節税を専門用語を使ってみるとこんな感じ


高層のタワーマンションの1部屋を所有してい
る人が亡くなった際にタワーマンションの
「相続税評価額」を算出して相続税を計算

相続税評価額がいわゆる”時価ではない”点が、
節税対策のポイント

高層階でも低層階でも評価額は同じ

時価と相続税評価額の差を利用
これがタワーマンション節税

タワマンのカーストは砂の塔と違うの?


タワマンカーストの実態を描いたドラマ
「砂の塔」

現実社会はドラマ以上に格差が
広がっている

簡単に言うと、タワマンは高層階と低層階で
坪単価に大きな価格差があるので、
高額物件の住人に対して議決権を優遇する

お金を多く出す人が口も多く出せることが
“平等”だという考え方
 
ドラマ砂の塔でいうと菅野美穂(高野亜紀)は
25階、横山めぐみ(阿相寛子)は50階の住人

マンション管理組合総会の場では菅野の肩身は
狭くなるというわけですね。

では、カースト意外にタワマンで貧乏になった
ということはどういうことでしょうか?

タワマンの購入を検討しているあなたには
気になる話題ですね。

Sponsored Link





タワマンに住んで貧乏なの?


タワマンに住むというのは、昔に比べて
一般的になっているとはいえ、
今でも人気の建物ですよね。

当然、上の階に行くほど敷地が広くて億ション
のイメージ。

下に行くと値段が上より安くてマンションへの
移動に使うエレベーターまで違っていたりする

まさに同じ建物で肩身の狭い思いをすることに
なるのです。

当然タワマンに住むということは上の階層の
人たちはとてつもなくお金を持っている人の
可能性があるわけです。

外車は当然、下の階層のひととは違う、
と内心思っており、見下されているような
感覚に陥る、というのが差があるような
タワマンに住んでいる人の感想ですね。

実際には貧乏ではないせよ、周りの生活に
合わそうとすることで結果的に金回りは
悪くなり、貧乏になってしまいますよね。

当然、住宅ローンで買う人なんかは
貧乏の仲間入りですね。

そんなタワマンだけでは当然ないのですが、
格差の付く安いタワマンでは、そういった
ことも考えておいた方がよいですね。

気分的に気にならない、はりあうつもりも
ないというなら、別に貧乏になることも
ないでしょう。

管理費が高かったりするのまで含めたら
貧乏になるかもしれませんが、それは
どこのマンションでも同じですね。

タワマン購入で後悔?


タワマンで後悔するのは、景色が思っていたの
と違ったり、だとか、すぐに景色に飽きた。

下までの移動が面倒

風が強い

いろんな理由があると思いますが、
やはりドラマではないですが、
タワマン内で身分格差では
ないですが、

ボス気取りの人も当然いますよね。

会社で疲れるのに、そういった
相手までするとなると後悔する
原因になるかもしれませんね。


タワマン購入で後悔まとめ


タワマン節税を見直す動きが出てきました。
ほぼ見直しですね。

タワマンを投資目的や節税目的で買おうとして
いた資産家の需要が減ったことでむしろ買い
やすくなったのではないでしょうか?

適正な価格で買えれば、資産価値は
十分だと思いますね。

あとは、住んでいる人だとか
住む可能性のあるひととの
付き合いをどうするかなど
結局人間関係だったりすると
思うのです。


変なところに気を使わなければ、
少し背を伸ばしても精神的な
満足感はあるように思いますよ。

貧乏にならないようにするには
格差を意識しないことでしょうか?

難しですかね。

マンション購入メリット・デメリットと注意点!ダメマンションで失敗・後悔を避けよう

マンション購入メリット・デメリットと注意点!ダメマンションで失敗・後悔を避けよう

マンションの購入のメリット・デメリットと注意点マンションの購入に関してメリットとデメリットを考えたいですね。失敗、後悔を避けるためには必要です。3月も後半に入り ...

投稿 2016/03/19


豊洲土壌汚染でマンション価格暴落か?盛り土やヒ素の問題が影響?

豊洲土壌汚染でマンション価格暴落か?盛り土やヒ素の問題が影響?

豊洲土壌汚染で豊洲マンション価格暴落か?


豊洲のマンションといえば、東京オリンピック
決定後一番盛り上がった地域ですね。

そんな2020年までは値上がりが固いと思わ
れた豊洲に危機がきています。

今回の小池知事による盛り土問題。
もともと東京ガス跡地であったということから
土壌汚染は知られてるところであったが、対策
が不十分だった。

マンションにおいてはイメージというものが
結構大切です。

今までは、東京オリンピック決定で新しい町
というイメージがあったからこその価格。

2020年まで待たずして売り上げが鈍化
するのではないでしょうか?

ただでさえ、住宅ローン金利は下がっている
ものの、建築資材価格の高騰によるマンショ
ン価格の高騰による買い手が減っていると
いうことが後押ししそうですね。

Sponsored Link



土壌汚染に欠陥建築、空洞にたまった謎の水

東京・築地(中央区)から移転が予定されてい
た豊洲新市場(江東区)の疑惑は底なしの様相

豊洲は、超高級タワーマンション(タワマン)
が立ち並ぶセレブな湾岸エリア

その高級物件が、風評被害で暴落危機に直面
していることで購入者は気が気でないですね。

購入者のコメント

 「オリンピックが来て、豊洲の市場が
できて人であふれる。

イメージのよさと資産価値を考えて30
年のローンを組んだのにいまの話題と
言えば市場の土壌汚染と空洞の水。

こんな問題が起きるとは思ってもみな
かった」

こう話すのは、都内の会計事務所に勤
務する40代の男性コンサルタントだ。

4年前、豊洲にある三十数階建てタワ
マンの中層階(3LDK、約80平方
メートル)を約7000万円で購入

妻と娘の家族3人で暮らしている。

「この問題が起きてから、うちの
マンションの資産価値が落ちやしな
いか、気が気でないですね」と不安
を隠さない。


豊洲市場以外にマンションにも波及する問題。

一時的な話題と直接的な問題でないので落ち
着けば安く買えるチャンスという考え方も
できますよね?


Sponsored Link




豊洲土壌汚染でマンション価格暴落まとめ


豊洲は何かと小池知事になってから話題に
なりますね。

土壌汚染はほぼ確実になっているので
あとはイメージの問題でしょうか?

最近ではマンションの売れ行きも悪くなって
来ているとのことです。

タワーマンションの固定資産税の
問題も影響しているのでしょうか?

豊洲のイメージは小池知事の影響を
受け、ずいぶんと悪くなったような
気がします。

もともとオリンピックが終わったあとに
供給が増えることで価格の下落が予想
されていただけでに少し早まったのでしょうか?

全体価格が上がっているだけに所有者は
タイミングを計る時期ですね。

マンション購入メリット・デメリットと注意点!ダメマンションで失敗・後悔を避けよう

マンション購入メリット・デメリットと注意点!ダメマンションで失敗・後悔を避けよう

マンションの購入のメリット・デメリットと注意点


マンションの購入に関してメリットとデメリッ
トを考えたいですね。

失敗、後悔を避けるためには必要です。

3月も後半に入り、新生活ムードが漂ってきました。

そんな新生活モードの中、自分たちも賃貸から
購入を考える時期になるのかもしれませんね。

特に、子供が小学生、幼稚園の入学、入園の時
期になると購入を考えるきっかけになるのでは
ないでしょうか?

どんな理由かは別としてマンション購入を考え
たのであれば金額も大きいので失敗、後悔はで
きるかぎり避けたいものです。

購入にあたってのメリットや注意点などを順を
追って説明していきたいと思います。

Sponsored Link



失敗・後悔するダメなマンションとは

ダメなマンションといって思い浮かぶのは杭打
ち問題で話題となった三井不動産のマンション
のような根本的な問題を避けるのは当然として
それ以外の要素で定義したいと思います。

簡単に言えば、資産価値があるマンションを
良いマンションとし、資産価値が低いマンシ
ョンをダメなマンションとします。

資産価値が高い、低いという問題では、そも
そもの土地の問題があります。

銀座の土地と北海道の郊外の土地とでは土地
の単価が全く異なりますね。

ですから、相対的に資産価値があるかどうか
を基準とします。

購入した価格が仮に中古で売却するときに
ローン残高を大きく下回る可能性の高いマ
ンションのこととします。

<例>
新築4,000万円
中古売却価格 < ローン残高
3,000万円     3,300万円

上記のような状態になってしまうことが予想さ
れるマンションを避けることが必要となってき
ます。

この考え方については人の価値観があるので一
概に言えることではないですが、経済的な判断
としての基準になることをあらかじめご了承く
ださい。

また、買ったマンションは永住するので、中古
の価格は関係ない、ローン残高さえなくなって
しまえば、自分のものになるから、という考え
もあります。

でも、少しでも価値のある方がよいですね。

考え方が合わないという方も意見の一つとして
読んでみてくださいね。

人生においては、今まだと違い急に失業してし
まったり、病気になってしまったり、縁起では
ないですが、離婚することで手放さざるを得な
くなることもあります。

そういう予想していない事態が起こった際に
ローン残高のみが積みあがる状態のマンショ
ンはやはりいやですからね。

失敗・後悔する建物欠陥型マンションとは

建物に欠陥があるマンションは売れないので論
外です。

今回問題となったマンションは幸いに三井不動
産という大手だったからこそ建て替え等に応じ
ることが可能です。

中小零細業者の場合は、こういった事態に対応
できないケースがあります。

ここがディベロッパー選びで大切なところです

万が一の場合の補償料としてマンション価格が
ブランド要素に反映していることでしょう。

他にも欠陥型マンションは、水漏れ、雨漏り、
上位階に水が届かない(水圧が弱い)などが
欠陥マンションに当てはまるでしょう。

失敗・後悔する立地条件型ダメなマンション

不動産・マンションにおいて一番重要な要素
といっていいのが、立地です。

立地が資産価値の90%を占めているといって
も過言ではないと思います。

では、立地がダメな条件はなんであるのか
あげてみましょう。

失敗・後悔する陸の孤島型

徒歩15分以上の物件。駅まで徒歩圏ではなく、
バスが必要な物件のことです。

騒音がひどいマンション

幹線道路沿いの物件です。

または、鉄道の線路沿いの物件です。

幹線道路は鉄道と違い、営業時間もないので、
余計につらいかもしれません。

日陰になっているマンション

物件の南側に建物があり、陽があたらない
マンション

悪臭がするマンション

においが発生する建物。工場やごみ処理場など
です。

浸水

集中豪雨などで浸水の恐れがある物件です。

管理が割高なマンション

小規模なマンションは一戸あたりの管理費が
大規模物件に比べて割高になります。

管理費は同程度でも割る戸数がすくない
からです。

また、駐車場は機械式だとメンテナンス
費用がかかります。

ジムや温水プール、パン屋、共有キッチンなど
施設によって無駄になる可能性のものがあり
ます。

後々管理費が上がる可能性になるものも含まれ
ています。

ある大規模物件では、パン屋さんが入って最初
は喜んでいました。

しかし、利用が少なくなってきた段階で、気づ
きました。

収支がマイナス分は管理費用で賄うということ
になっては意味がありません


割高なパン屋の誕生です。
場所も取っているし、対応に困ったようです。

様々な要因がありますが、結局は立地がよく、
無駄な設備が少ないのが理想ですということ
です。

理想の物件はないにしろ、その観点をもって
物件を見るだけでも大きく異なってきます。

 

ダメなマンションに惚れないための注意点

突然の事情で自宅を売却せざるを得ないことを想定する。

= 何かあったら売りやすい物件
  (立地がよい)

私の購入したマンションでも200件規模です
が、1年で5,6件はなんらかの事情で売りに
出ていました。

約2%が該当します。

マンション販売の経験上でもそうなるとい
っていましたので自分が該当するかどうか
は別として可能性はあると思った方がよい
です。


設備に惚れないこと

食洗器が付帯、内装がオプションだらけですご
くきれいに見えます。

特に女性は見た目の内装に心が躍ります。

後から費用はかかるものの、変更ができるもの
は立地等の変えられないものよりも優先しない
ようにしてください。

営業マンのケアを期待しすぎない

営業マンは10人の来客で1人が購入するという
経験則をもっています。

あなたに脈がなさそうと思ったら売れそうな人
に力を注ぎます。

買うかも、というようには思わせないと相手に
してくれない場合もあると思います。

やり取りの中でバランスをとっていきましょう

もちろん物件が魅力的で即日完売が予想される
ような物件は駆け引きできないですが。

セールストークにのせられないようにする

これからだと消費税があがります、だとかマイ
ナス金利で住宅ローン組むのがお得です、など
の殺し文句を言ってくるでしょう。

冷静にそのトークが自分に該当するかを時間を
おいてください。

ただし、決断がまったくできないと脈なし顧客
になってしまいます。

そうなると自社の顧客リストに判断できない客
と残りますのでそれも避けなければなりません
ね。

判断材料として重要なもの

先程のセールストークへの注意と反するところ
になりますが、金利動向はすごく大切です。

消費税は建物にかかりますから、半分程度が
値上がりする可能性があります。

8% → 10% (2%UPなので半分の1%)

4,000万円として40万円の負担増加

一方で金利が1%下がると複利の効果を考える
と40万円の支払い削減どころではありません。

数百万円程度変わる可能性があります
(返済期間にもよります)

金利が極端に安い今では、金利負担が
すくなくなります。

また、借入余力も拡大します。

したがって、借りすぎに注意することと金利が
低いから物件の選定に時間を持たず判断するの
はやめましょう、ということです。

建築費高騰でマンション価格も上がっています
が、金利低下で購入できる範囲が広がっている
というのが現状でしょう。


Sponsored Link






いいマンションとは

売りたい時にローン残高以上に売れるマンショ
ンとします。

相場以上に売れるのはさらによいマンション
です。

少なくともローン残高を上回ってしまうと次
が難しくなります。

そういった意味でいいマンションと定義し
ます。


不動産の価値を決めるもの
価値を決めるもの
立地
交通利便性が高い。
具体的には駅から徒歩10分以内。
最近では5分以内が理想です。


インターネット検索では5分以内、10分以内と
検索することができます。

5分以内では、検索数が絞られ、目につく機会が増えます。

買い物の利便性

近くにスーパー、銀行、学校など日常利用する施設があるかどうか

学区の評判

公立でも評判のよい学校があります。
親として通わせたくなる学区内であることはマ
ンション購入の決め手となります。

いいマンション購入のまとめ


マンション購入時はローン残高以上の価格で売
れる可能性の高いマンションを検討すること。

立地を重視するのが一番。
売却時に売れる基準に一番なるケースが高い。

徒歩1分と徒歩10分では物件数は10倍
ではない。

徒歩1分圏内の範囲は円で表します。

円の面積の公式= 半径×半径×円周率

1分の場合=1×1×円周率=1×円周率
10分の場合=10×10×円周率=100×円周率

100倍の面積があります。
競合が一気に増えましたね。

5分では5×5の25。1分の25倍です。

駅からの距離は重要です。

また、最近では建築費値上がりでそもそもの値
段が高くなっています。

過去の比較のみでは買えなくなってしまいます
が、極端に高くなっていないかを判断しましょ
う。

最終的にはいろんな条件もありますが、買いた
くなった時が買い時でもあります。

自分が気に入ったものを買いましょう。

人から勧められたもので大きな買い物をすると
後悔することになります。

納得できれば一番です。

ただし、条件面は知ったうえで自分が満足で
きるものをさがしてくださいね。 

タワマン購入で貧乏になって後悔?固定資産税も変更でどうなった?

タワマン購入で貧乏になって後悔?固定資産税も変更でどうなった?

タワマン購入で貧乏になって後悔タワマン(タワーマンション)購入で貧乏になった後悔したという話を聞きますね。最近では、ドラマ砂の塔でタワマンのカーストを描いていま ...

投稿 2016/11/26