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タワマン購入で貧乏になって後悔?固定資産税も変更でどうなった?
  • 投稿 2016/11/26
  • マネー
タワマン購入で貧乏になって後悔?固定資産税も変更でどうなった?

タワマン購入で貧乏になって後悔

タワーマンションと言うと長いので、略して使われる「タワマン」。あなたは自分の住む場所としてマンションを購入しようと考えています。中でも最近人気のタワマンを購入してみようかな?

そう思ったのですが、購入を検討するにあたっていろんな不安な要素をなくしたいと思っているのでしょうか?

タワマンを買ってよかった、という話も行く一方で、タワマン購入で貧乏になって後悔したという話を聞くこともありませんか?どっちが本当なの?

そう思うことでしょう。そんなあなたは、どちらかといえば、心配性なのでしょうね?貧乏になってしまうかもしれないことに不安をもっているからです。それはそうですよね、タワマンは安い買い物ではありません。

でも、新築のマンションを買うならタワマンがいいな、と心で思っているからその不安を解消したくて仕方がないのだと思います。

タワマンといえば、やはり高層階からの景色に憧れる人が多いですよね。

資産性も高いということで人気のタワマンを購入して後悔する人もでてきます。

タワマンを購入して少し思ったものと違っていた、という人やこれからタワマンを購入しようと思っている人に少しでも役に立てばよいな、と思い記事を書いています。

タワマン購入で満足している人もいる一方で貧乏になった人や後悔している人がいるのも事実です。

タワマン購入のきっかけとして富裕層が対策していたタワマン節税の変更も影響がありそうですね。

タワマン節税がきっかけで階層別の固定資産税見直しとなりますね。

そんな固定資産税の平準化について説明しつつ、タワマン購入で後悔や貧乏になることの話をしてみたいと思います。




タワマンのカーストなど人間関係は後悔の理由?

タワマンカーストの実態を描いたドラマ「砂の塔」が少し前に流行りましたね。

タワマン購入で後悔するのは、人間関係ではないでしょうか?

ドラマでは誇張しているなどと批判がありましたが、現実社会はドラマ以上に格差が広がっているのでしょう。

イメージ悪化を恐れた一部のタワマン居住者がクレームをしたのでしょうね。

なんで人間関係に問題が発生するかといえば、高層階になればなるほど購入価格が高くなる傾向にあり、それがタワマン内での発言力に影響することが事実としてあるからです。

簡単に言うと、タワマンは高層階と低層階で坪単価に大きな価格差があるので、高額物件の住人に対して議決権を優遇するということです。

お金を多く出す人が口も多く出せることが“平等”だという考え方が権利としてはあります。
 
ドラマ砂の塔でいうと菅野美穂(高野亜紀)は25階、横山めぐみ(阿相寛子)は50階の住人という差がありました。

マンション管理組合総会の場では菅野の肩身は狭くなるというわけですね。

住んでいれば権利というよりも明確に分かれる居住階という上下関係が影響します。

20階の○○さん、などといういい方は、極端にえば、東大卒の○○さんなどといつも肩書で言われているようなものですね。

下の階に住んでいると落ち着くはずの我が家で変な気を使うことになり、人間関係が面倒に感じてしまうのですね。

では、カーストにも影響してくるタワマンの固定資産税変更についても考えていきましょう。

タワマンの固定資産税の変更(平準化)でカーストに影響?

タワーマンションの節税(タワマン節税)が資産家の間で流行しましたね。

これはどういうことかと簡単にいうと、同じマンションであれば高さに関係なく固定資産税を面積に応じて配分していたものを階数に応じて決めるというものです。

例えば、
70㎡の5階の部屋 5,000万円 と70㎡の40階の部屋 6,000万円とでは、部屋の広さが同じです。

実際にはタワマンは高さに応じて価格が違うケースが一般的ですよね。

その課税に関する価値の差額を利用して高層階を買って節税するのがいままではやっていた方法です。

それを是正するために、階数に応じた税金に改めるということですね。

これを2017年度与党税制改正大綱で影響がでました。

富裕層が節税で買っていたタワマンの売れ行きに影響が出ています。

また、中古で売却する際の資産性も少し疑問が出てきてしまいそうです。

タワマン節税を専門用語を使ってみるとこんな感じ

高層のタワーマンションの1部屋を所有している人が亡くなった際にタワーマンションの「相続税評価額」を算出して相続税を計算

相続税評価額がいわゆる”時価ではない”点が、節税対策のポイント

高層階でも低層階でも評価額は同じ

時価と相続税評価額の差を利用これがタワーマンション節税ということになります。

タワマンに住んで貧乏なの?

タワマンに住むというのは、昔に比べて一般的になっているとはいえ、今でも人気の建物ですよね。

当然、上の階に行くほど敷地が広くて億ションのイメージです。

下に行くと値段が上より安くてマンションへの移動に使うエレベーターまで違っていたりするまさに同じ建物で肩身の狭い思いをすることになるのです。

当然タワマンに住むということは上の階層の人たちはとてつもなくお金を持っている人の可能性があるわけです。

外車は当然、下の階層のひととは違う、と内心思っており、見下されているような感覚に陥る、というのが差があるようなタワマンに住んでいる人の感想ですね。

実際には貧乏ではないせよ、周りの生活に合わそうとすることで結果的に金回りは悪くなり、貧乏になってしまいますよね。

当然、住宅ローンで買う人なんかは貧乏の仲間入りですね。

そんなタワマンだけでは当然ないのですが格差の付く安いタワマンでは、そういったことも考えておいた方がよいですね。

気分的に気にならない、はりあうつもりもないというなら、別に貧乏になることもないでしょう。

管理費が高かったりするのまで含めたら貧乏になるかもしれませんが、それはどこのマンションでも同じですね。

タワマンに住んで子供も後悔?

タワマン購入で後悔したという話には親の目線で話していました。

しかし、子供も当然小学生以上となれば、親のカーストが子供にも影響します。

これは正直人間関係形成に良い影響を与えるとは思いませんが、考えすぎの面も多いでしょう。人間関係の問題はタワマンに限らずどこにでもあるものです。どんな小さなものでも人間が集まる以上そこに何らかの関係が生じます。

タワマン購入で後悔?

タワマンで後悔するのは、景色が思っていたのと違ったり、だとか、すぐに景色に飽きた。

下までの移動が面倒

風が強い

いろんな理由があると思いますが、やはりドラマではないですが、タワマン内で身分格差ではないですが、ボス気取りの人も当然いますよね。

会社で疲れるのに、そういった相手までするとなると後悔する原因になるかもしれませんね。これもあくまでそう言ったこともあるということで実際にはそこまでネガティブな意見は目立たないような気がします。ネガティブキャンペーンは行いやすいですからね。




タワマン購入で後悔まとめ

タワマン節税を見直す動きにあわせてタワマンの売れ行きが爆発的なものではなくなりました。

タワマンを投資目的や節税目的で買おうとしていた資産家の需要が減ったことでむしろ買いやすくなったのではないでしょうか?

適正な価格で買えれば、資産価値は十分だと思いますね。

あとは、住んでいる人だとか住む可能性のあるひととの付き合いをどうするかなど結局人間関係だったりすると思うのですが、こればっかりはどんなマンションでも同じです。

参考記事はこちら

配偶者控除年収150万円はいつから?働き損?201万までを解説
  • 投稿 2016/11/25
  • マネー
配偶者控除年収150万円はいつから?働き損?201万までを解説

配偶者控除150万円はいつから?

配偶者控除廃止から一転、年収150万円まで引き上げが決まりました。

政治の動向により左右されていますね。

そんな中、さらに201万円までの段階案まで出てきましたね。

では、実際に私たちの生活に直決するであろう、配偶者控除150万円って結局どうなのかを簡単に解説しますね。

気になるのは小池氏が配偶者控除の廃止を訴えていること。

これによっては解説が無になってしまいます。

そこは気にせずに解説していくことにします。




配偶者控除150万、201万とはどんな考え方でいつから?

2017年度の税制改正で話題になっている所得税の配偶者控除の見直し

政府・与党は控除対象となる配偶者の年収上限を「103万円」から「150万円」に引き上げる方針とした。

年収が150万円を超えても、世帯の手取りが急に減らないよう、年収201万円までは控除額を段階的に減らして減税対象とする措置も併せて導入する。

他には、年収上限を引き上げる水準として「150万円」のほか「130万円」などの案を検討。

150万円となることで決定しましたね。

年収150万円までは、主な稼ぎ手の控除額は38万円とし、201万円までは金額を減らしながらも控除が受けられるようにする。

メリットを受けられる世帯はどれくらい?

配偶者の年収が103万円を超える約300万世帯が減税のメリット

主な稼ぎ手(主に夫)の年収が1120万円
を超えた場合は制度の対象外

約100万世帯が増税となる

配偶者控除は、配偶者の年収が103万円以下
の場合、主な稼ぎ手の年収から38万円を控除
し税負担を軽くする制度

配偶者控除150万円はいつから始まるの?

2018年(平成30年)から新配偶者控除が
適用されます。

まだ2017年ですが、働き方は急に変える
ことができません。

影響のあるかたは、もう準備をしておいても
よいかもしれません。

201万円までの段階減税案は現状の141万円の
壁が大きくなったと考えればよいでしょう。

では結局どんな影響があるの?働き損なの?

現在配偶者の年収が103万円までの場合、
夫の年収から配偶者控除が38万円引かれます。

簡単に言えば、税金が安くなります。

一方で、103万を超えると配偶者控除が受けられませんでした。

■今回の改正では

配偶者控除が150万円に引き上げられたので
配偶者の年収が150万円までは、配偶者控除38
万円が受けられるメリットがある。

一見、これだけ聞くと女性の社会進出を促すこ
とになりそうですね。

しかし、ここには注意点があります。

年収が150万円まであがると社会保険の扶養
からはずれます。

健康保険に加入する必要があるのですね。

年収150万円で健康保険加入?働き損なの?

年収150万円とすると健康保険が月1.8万円程度
かかります。

年間にして22万円

負担が増えてますね。

簡単に式にして考えましょう。

年収150万円 - 22万円(健康保険)= 128万円

配偶者控除は変わらないとして、

128万円 - 103万円 = 25万円

47万円稼いだけど、22万円健康保険
負担で持っていかれる。

これって働き損なのではないでしょうか?

結局票をとるための案として配偶者控除
拡大をうたっていますが、結局は
別の形で負担を強いられる。

そして、高額所得者の負担を強いることに
なりましたね。

政府としては、高額納税者の負担なら国民の
納得を得られる、という思惑が見えてきます。

しかし、配偶者控除対象になる一般人も
あまり得をしない。

50万働くために負担が増えて、手取り増えず。

なぜ?

というパターンになりそうな気がします。




配偶者控除150万円のまとめ

女性の社会進出をうたって、票稼ぎをしながら
増税というのが今回のパターンではないで
しょうか?

負担はいろんなところからかかってきます。

配偶者控除だけを見れば一見得したように
見えますが、これは票取りですね。

マスコミもこれから報道していくことで
しょうが、特に昼の番組。

健康保険のデメリットにもついても
話してほしいですね。

負担のわりにメリット少ないというのが
今回の改正ではないでしょうか?

上限の年収は1220万円。
一般人には関係ありませんね。

いわゆる社会保険の負担を考えることなく、
スタートしてもまったく意味がないですね。

結局よくわからない税制改正でしたね。
パート勤めの人にメリットあるのだろうか?

こうやって女性の社会進出と言っておきながら
阻害要因を作るか、税金を取るかのどちらかし
か考えていませんね。

マンション購入メリット・デメリットと注意点!ダメマンションで失敗・後悔を避けよう
  • 投稿 2016/03/19
  • マネー
マンション購入メリット・デメリットと注意点!ダメマンションで失敗・後悔を避けよう

マンションの購入のメリット・デメリットと注意点

みなさんこんにちわ。かたのんです。

マンションの購入を検討するときはこれでもかってくらい調べたい気持ちになりますよね。マンション購入を考えているあなたは、メリットとデメリットを知ることで自分の中で整理しきれていない情報を整理し、納得した上で購入したいと考えているのではないでしょうか?

マンション購入は買おうと考えていても金額が大きく、なかなか決心できないところもあるかと思います。実際我が家はマンションですが、購入する際はかなり迷いました。

そんな一世一代のマンション購入に関して、メリットとデメリットを整理する事で今、あなたが購入を検討しているマンションの条件と比較をしてみてください。

事前に言っておきますが、マンションで理想をすべて満たすのには資金が必要です。おそらく資金が潤沢にある人は少ないでしょうから、限られた資金(借入額)からどの物件を選ぶのか、そしてどこをあきらめるのかを決めることが重要になってくると思います。

マンション購入後の失敗、後悔を避けるためにはよく検討しておくことが必要です。そうはいっても購入後に失敗したと思うことも出てくるかと思いますが、そこは後悔しない範囲の内容に収めたいものです。

賃貸からマンションに移ろうとする機会は様々かと思います。家庭を新しく持った方や子供が小学校に通う時期になてきたので、そろそろ自分の家もしっかりしなければ、などという理由もあるでしょう。

特に、子供が小学生、幼稚園の入学、入園の時期になるとマンション購入を考えるきっかけになるのではないでしょうか?

どんな理由かは別としてマンション購入を考えたのであれば金額も大きいので失敗、後悔はできるかぎり避けたいものです。

購入にあたってのメリットや注意点などを順を追って説明していきたいと思います。




実際に住み始めて失敗・後悔したと思うダメなマンションとは

ダメなマンションといって思い浮かぶのはやや昔の話になりますが、杭打ち問題で話題となった三井不動産のマンションのような根本的な問題を避けるのは当然としてそれ以外の要素で定義したいと思います。

簡単に言えば、資産価値があるマンションを良いマンションとし、資産価値が低いマンションをダメなマンションとします。

この考え方に反対の方もいることでしょう。資産価値がすべてではない、住みやすさや広い間取りなど他にも要素はある。だってずっと住む家なんだから資産価値なんてそんなに気にしなくてもいんじゃない、という意見です。ここは個人の考え方になりますので一概に否定はしませんが、こういう定義をする人もいるんだな、ということで参考にしていただければと思います。

マンションの資産価値が高い、低いという問題では、そもそもの土地の問題が大きいです

銀座の土地と北海道の郊外の土地とでは土地の単価が全く異なりますね。

ですから、相対的に資産価値があるかどうかを基準とします。

わかりにくいと思うので、具体的に言うと、購入したマンションの価格が仮に中古で売却するときにローン残高を大きく下回る可能性の高いマ
ンションのこととします。これが相対的に資産価値のあるマンションとします。

■資産価値のあるマンション(例)
新築4,000万円のケース

中古売却価格 ローン残高
3,000万円 3,300万円

ローン残高が中古売却価格より下回る状態のことです

上記のような状態になってしまうことが予想されるマンションを避けることが必要となってきます。

また、買ったマンションは永住するので、中古の価格は関係ない、ローン残高さえなくなってしまえば、自分のものになるから、という考え
もあります。

でも、少しでも価値のある方がよいですね。

人生においては、今まで違い急に失業してしまったり、病気になってしまったり、縁起ではないですが、離婚することで手放さざるを得な
くなることもあります。

そういう予想していない事態が起こった際にローン残高のみが積みあがる状態のマンションは後々困ることになります。

万が一の想定でありますが、不安要素はなくしたいものです。

失敗・後悔する建物欠陥型マンションとは

建物に欠陥があるマンションは売れないので論外です。

今回問題となったマンションは幸いに三井不動産という大手だったからこそ建て替え等に応じることが可能です。

中小零細業者の場合は、こういった事態に対応できないケースがあります。

ここがディベロッパー選びで大切なところです

万が一の場合の補償料としてマンション価格がブランド要素に反映していることでしょう。

他にも欠陥型マンションは、水漏れ、雨漏り、上位階に水が届かない(水圧が弱い)などが欠陥マンションに当てはまるでしょう。

失敗・後悔する立地条件型ダメなマンション

不動産・マンションにおいて一番重要な要素といっていいのが、立地です

立地が資産価値の90%を占めているといっても過言ではないと思います。

では、立地がダメな条件はなんであるのかあげてみましょう。

失敗・後悔する陸の孤島型

徒歩15分以上の物件。駅まで徒歩圏ではなく、バスが必要な物件のことです。

騒音がひどいマンション

幹線道路沿いの物件です。

または、鉄道の線路沿いの物件です。

幹線道路は鉄道と違い、営業時間もないので、余計につらいかもしれません。

日陰になっているマンション

物件の南側に建物があり、陽があたらないマンション

悪臭がするマンション

においが発生する建物。工場やごみ処理場などです。

浸水

集中豪雨などで浸水の恐れがある物件です。

管理が割高なマンション

小規模なマンションは一戸あたりの管理費が大規模物件に比べて割高になります。

管理費は同程度でも割る戸数がすくないからです。

また、駐車場は機械式だとメンテナンス費用がかかります。

ジムや温水プール、パン屋、共有キッチンなど施設によって無駄になる可能性のものがあります。

後々管理費が上がる可能性になるものも含まれています。

ある大規模物件では、パン屋さんが入って最初は喜んでいました。

しかし、利用が少なくなってきた段階で、気づきました。

収支がマイナス分は管理費用で賄うということになっては意味がありません

割高なパン屋の誕生です。

場所も取っているし、対応に困ったようです。

様々な要因がありますが、結局は立地がよく、無駄な設備が少ないのが理想ですということです。

理想の物件はないにしろ、その観点をもって物件を見るだけでも大きく異なってきます。

ダメなマンションに惚れないための注意点

突然の事情で自宅を売却せざるを得ないことを想定する。

= 何かあったら売りやすい物件(立地がよい)

私の購入したマンションでも200件規模ですが、1年で5,6件はなんらかの事情で売りに出ていました。

約2%が該当します。

マンション販売の経験上でもそうなるといっていましたので自分が該当するかどうかは別として可能性はあると思った方がよいです。

設備に惚れないこと

食洗器が付帯、内装がオプションだらけですごくきれいに見えます。

特に女性は見た目の内装に心が躍ります。

後から費用はかかるものの、変更ができるものは立地等の変えられないものよりも優先しないようにしてください。

営業マンのケアを期待しすぎない

営業マンは10人の来客で1人が購入するという経験則をもっています。

あなたに脈がなさそうと思ったら売れそうな人に力を注ぎます。

買うかも、というようには思わせないと相手にしてくれない場合もあると思います。

やり取りの中でバランスをとっていきましょう

もちろん物件が魅力的で即日完売が予想されるような物件は駆け引きできないですが。

セールストークにのせられないようにする

これからだと消費税があがります、だとかマイナス金利で住宅ローン組むのがお得です、などの殺し文句を言ってくるでしょう。

冷静にそのトークが自分に該当するかを時間をおいてください。

ただし、決断がまったくできないと脈なし顧客になってしまいます。

そうなると自社の顧客リストに判断できない客と残りますのでそれも避けなければなりませんね。

判断材料として重要なもの

先程のセールストークへの注意と反するところになりますが、金利動向はすごく大切です

消費税は建物にかかりますから、半分程度が値上がりする可能性があります。

8% → 10% (2%UPなので半分の1%)

4,000万円として40万円の負担増加

一方で金利が1%下がると複利の効果を考えると40万円の支払い削減どころではありません。

数百万円程度変わる可能性があります(返済期間にもよります)

金利が極端に安い今では、金利負担がすくなくなります。

また、借入余力も拡大します。

したがって、借りすぎに注意することと金利が低いから物件の選定に時間を持たず判断するのはやめましょう、ということです。

建築費高騰でマンション価格も上がっていますが、金利低下で購入できる範囲が広がっているというのが現状でしょう。




いいマンションとは

売りたい時にローン残高以上に売れるマンションとします。

相場以上に売れるのはさらによいマンションです。

少なくともローン残高を上回ってしまうと次が難しくなります。

そういった意味でいいマンションと定義します。

不動産の価値を決めるもの
価値を決めるもの
立地
交通利便性が高い。
具体的には駅から徒歩10分以内。
最近では5分以内が理想です。

インターネット検索では5分以内、10分以内と検索することができます。

5分以内では、検索数が絞られ、目につく機会が増えます。

買い物の利便性

近くにスーパー、銀行、学校など日常利用する施設があるかどうか

学区の評判

公立でも評判のよい学校があります。
親として通わせたくなる学区内であることはマンション購入の決め手となります。

いいマンション購入のまとめ

マンション購入時はローン残高以上の価格で売れる可能性の高いマンションを検討すること。

立地を重視するのが一番。
売却時に売れる基準に一番なるケースが高い。

徒歩1分と徒歩10分では物件数は10倍ではない。

徒歩1分圏内の範囲は円で表します。

円の面積の公式= 半径×半径×円周率

1分の場合=1×1×円周率=1×円周率
10分の場合=10×10×円周率=100×円周率

100倍の面積があります。
競合が一気に増えましたね。
5分では5×5の25。1分の25倍です。

駅からの距離は重要です。

また、最近では建築費値上がりでそもそもの値段が高くなっています。

過去の比較のみでは買えなくなってしまいますが、極端に高くなっていないかを判断しましょう。

最終的にはいろんな条件もありますが、買いたくなった時が買い時でもあります。

自分が気に入ったものを買いましょう。

人から勧められたもので大きな買い物をすると後悔することになります。

納得できれば一番です。

ただし、条件面は知ったうえで自分が満足できるものをさがしてくださいね。